変動金利の住宅ローン、金利が下がっても返済額が減らないのはなぜ？

住宅を購入する際に多くの人が変動金利の住宅ローンを利用しています。変動金利の住宅ローンは、固定金利の住宅ローンよりも金利が低いことが魅力です。しかし、半年ごとに金利が見直され、金利が下がっても返済額が変わるわけではありません。
今回は、住宅ローンをすでに借り入れしている人も、これから借りる人も、変動金利の住宅ローンのしくみを確認していきましょう。

変動金利の住宅ローンを選択した人は7割以上

住宅ローンでは、年0.5％を切る利率のものも登場し、金融機関ではしのぎを削っています。やはり住宅ローンを選ぶ際には、金利が高いものより低いものに注目が集まります。「住宅ローン利用者の実態調査（住宅金融支援機構2022年4月調査）」においても、73.9％の人が変動金利の住宅ローンを選択しています。

変動金利の住宅ローンを選ぶにあたって、住宅メーカーや不動産会社から変動金利の住宅ローンしか説明を受けなかったというケースもあるようです。住宅金融支援機構の調査でも、前回調査より6.5ポイントも変動金利の住宅ローンを選んだ人が多くなっています。

変動金利の住宅ローンは、金利が半年に1回見直しされ、元金と利息の割合が変わります。また、変動金利の住宅ローンは、5年間は金利が上がっても返済額が変わりません。急激な返済額の上昇を避けるため、5年ごとの返済額の見直しが行われる際には、1.25倍までしか上がらないというルールがあります。ですから、金利が上がって利息の割合が増え続けると、返済しても住宅ローンの残高が減らないという状況になることもあります。

変動金利の住宅ローン金利が下がっても、借りている金利は下がらない

新規で借りる変動金利のローンの金利が下がっているので、自分が借りている住宅ローンの金利も下がっていると思ったら大間違いです。自分が借りている住宅ローンは変動金利なので、低い金利になっているはずだと勘違いされている方も多いようです。

変動金利の住宅ローンは、定価である基準金利（店頭金利）から金利優遇幅を差し引いたものを適用金利として貸し出すしくみになっています。

適用金利＝基準金利（店頭金利）－金利優遇幅

変動金利の住宅ローンの基準金利（店頭金利）は、短期プライムレートという、優良中小企業や信頼できる個人に1年以内の貸し出しを行う際の基準となる金利が指標となっています。この短期プライムレートに1％程度上乗せしたものが、基準金利（店頭金利）になります。
短期プライムレートは、2009年1月に年1.475％となって以来、変わっていません。金利を下げてしまうと利息収入が減り、金融機関の収益悪化につながるので下げられない事情があります。

それでも変動金利の住宅ローンの適用金利が下がる理由は、金融機関の競争によって金利優遇幅が拡大しているからです。基準金利（店頭金利）が年2.475％として、適用金利が年0.5％だとすると、金利優遇幅は実に2％近くとなります。
しかし、金利優遇幅は、借りたときから変更されません。つまり、すでに借りている人は、金利優遇幅が拡大しても対象外なので、高い変動金利が適用されたままになるのです。

変動金利の住宅ローンの返済額を減らすには「借り換え」が有効

変動金利の住宅ローンを借りている人は、特別な場合を除いて、金利優遇幅が途中から変わることはありません。そうなるとすでに変動金利の住宅ローンを借りている人は、基準金利（店頭金利）が下がらない限り借りているローンの金利が下がることはありません。しかし、基準金利もギリギリのところまで下がっているとなると、このままの状態では打つ手立てはないことになります。

金利が下がっても自分の借りている住宅ローンの金利が下がらないのなら、変動金利の住宅ローンを借りている人が返済額を減らすには、住宅ローンの借り換えが有効な手段になります。もちろん住宅ローンの借り換えには諸経費が必要にはなりますが、それ以上のメリットがあれば住宅ローンの借り換えを検討する意味があります。
目安としては、
①住宅ローンの残債期間が10年以上
②ローン残高が1000万円以上
③現在の金利と借り換え後の金利差が0.3%以上
であれば、積極的に借り換えを検討したほうがいいでしょう。

住宅ローンの借り換えメリットは返済額減以外にもある

住宅ローンの借り換えは、同じ変動金利の住宅ローンを借り換えて返済額を減らすほかに、長期の固定金利の住宅ローンに切り替えることもできます。これから金利上昇の傾向があるという場合には、変動金利から固定金利に借り換えることで、金利上昇時の負担増を減らすことができます。

また、最近は万が一に備えて入る団体信用生命保険が、がんや8大疾病、要介護状態などに対応するなど特約の範囲が広くなっています。住宅ローンを借りたあとは、団体信用生命保険の内容を変更できないので、借り換えの際に特約を付加して補償を充実させることもできます。

さらに、住宅を購入してしばらくすると、設備のグレードアップや水回りなどでリフォームが必要になることがあります。こういった場合に単独でリフォームローンを組むと、思った以上に高い金利が提示されます。そこで、住宅ローンとリフォームローンを一本化して借りることできると、金利負担が少なくて済みます。

住宅ローンの借り換えは、審査書類の準備や契約手続きがあり、面倒だと感じる方も多いと思います。しかし、物価が上がるなど家計経営も厳しい環境になりつつあります。実際にシミュレーションして、大きな金額で返済額が少なくなれば、借り換え時期としては、絶好のタイミングになると考えられます。効果が大きい方は、住宅ローンの借り換えを検討されてはいかがでしょうか。

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