住宅ローンの固定金利期間が終わったあとはどうなる？見直し、借り換えのポイントを解説

住宅ローンにはいろいろな種類があり、どれを利用するかで将来の家計に大きな影響が出てきます。このうち、金利の動向を見ながら次の金利タイプを選べる固定金利選択型ローンは、いざ固定金利期間が終わってみると想定以上に金利が高いという場合があります。
今回は、固定金利選択型ローンのしくみを知って、住宅ローンの上手な活用法を確認しておきましょう。

固定金利選択型ローン「優遇金利」の2つのタイプ

固定金利選択型ローンは、ベースは変動金利型の住宅ローンですが、当初の一定期間の金利を固定金利にする住宅ローンです。固定金利選択型ローンの固定金利の期間には、「3年固定」、「5年固定」、「10年固定」などがあります。

住宅ローンを借りる場合には、実際に借りる金利が低いかどうかに目がいきますが、住宅ローンを組む場合には金利設定についての理解が大事です。
ほとんどの銀行では、住宅ローンの割引を行っています。もとの金利（基準金利）から借りるときに受けられる割引となる「優遇金利」を差し引いた「適用金利」が実際に借りる金利です。

優遇金利には、大きく分けて2つのタイプがあります。1つは、金利優遇幅が返済終了まで続くタイプ。もう1つは、当初の金利優遇が大きい代わりに、固定期間が終わったあとは少なくなるタイプです。

ですから、固定期間選択型ローンを借りて、固定金利期間が終わって変動金利の住宅ローンになっても、優遇金利のタイプによっては返済額が増える場合があるのです。したがって、固定金利選択型のローンは、契約するときに基準金利だけでなく、固定金利期間が終わった後の金利優遇なども確認しなければなりません。

固定期間終了後の3つの選択肢

固定金利選択型ローンを借りていて、固定期間が終了したあとには、3つの選択肢が考えられます。

●固定期間終了後の選択肢1：変動金利を選ぶ

固定金利選択型ローンの固定期間が終了した後は、原則として変動金利に移行します。
変動金利を選んだ場合には、固定金利型よりも目先の金利が低くなり、毎月の返済額が少なくて済みます。金利が上がらなければ、ずっと低金利を享受することができます。しかし、将来金利が上昇すると利息額は増えることになります。

もっとも、変動金利の金利は半年ごとに見直されるものの、5年間は返済額が変わりません。また、金利の見直し後の返済額は、直前の返済額の1.25倍を上限にするという規定があります。仮に、毎月の返済額が10万円ならば、5年後の返済額の上限は、どれだけ金利が上昇していたとしても12.5万円になります。ただし、金利が上昇した分、元金に充当する金額が少なくなり、ローン残高の減りが鈍くなるおそれがあります。

変動金利は、固定期間が終了して金利優遇の幅が小さく、「10年固定」や他の長期固定金利型のローンの条件もよくないという場合に利用するといいでしょう。

●固定期間終了後の選択肢2：再度固定金利選択型を選ぶ

固定金利選択型ローンは、固定期間が終了した後に再度固定金利特約を付けることもできます。固定金利特約を付ければ、目先の金利リスクを下げることができます。しかし、当初の金利優遇が大きいタイプの固定金利選択型ローンを利用している場合には、返済額が大幅に上がる可能性があります。

再度固定金利選択型を選ぶかどうかは、固定期間終了後の金利の優遇幅がどうなのかで決まります。固定期間終了後も引き続き金利が大きく優遇されるのであれば、再度固定金利選択型を選ぶのがよいでしょう。

●固定期間終了後の選択肢3：借り換えをする

自分が利用している住宅ローンの固定期間終了後の条件がよくない場合、他の金融機関で住宅ローンを借り換えるという選択肢もあります。住宅ローンの借り換えによって、大幅な金利優遇の適用を受けることができます。一方、住宅ローンの借り換えには、費用がかかることや書類の準備などの手間がかかります。

借り換えは、一般的には金利差1％以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1000万円以上という3つの条件を満たせば、借り換えの効果があるといわれています。ケースによっては、0.3％の金利差でもメリットがある場合もあります。ただし、健康面の問題から団信（団体信用生命保険）に加入できない場合には、借り換えそのものができないことには留意しましょう。

まとめ

住宅ローンを選ぶときにまず注目するのは目先の金利ですが、金利タイプの内容や固定期間終了後の条件も合わせてチェックしなければなりません。現在固定金利選択型の住宅ローンを借りている人は、まず借りている金融機関で、固定期間終了後にどういった選択肢があるのか、確認をするところから始めましょう。金利が上がりそうだからといって慌てて契約して後悔することがないようにしたいものですね。

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