住宅ローン減税vs繰上返済、どちらを優先すべきかの基準はコレだ

こんにちは、婚活FP山本です。住宅ローン減税を受けている方の中には、期間中は繰上返済を控えるべきなのか悩む方がいます。確かに昨今はなかなか年収も上がりませんから、少しでも得したいですよね。そこで今回は、住宅ローン減税と繰上返済の優先順位をお伝えします。

所得税・住民税が安くなる住宅ローン減税

簡単に言えば、住宅ローン減税とは「ローンの金利負担の軽減を図る」制度です。毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税から控除でき、控除しきれない分は住民税を一部控除できます。この減税は税額から直接控除できるので、極めて節税効果が高い制度です。

なお、令和元年10月から消費税が増税されたことに伴い、令和2年12月末までに居住を始めた場合、控除期間が10年から13年と、3年間延長されています。11～13年目分の控除額については、住宅ローン残高の1％と「建物の取得価格（上限4000万円）の2％÷3」を比べて少ない方の金額を控除できることになります。

●住宅ローン減税の概要

前倒しで返済して金利を安くする繰上返済

一方、繰上返済とは「前倒しの住宅ローン返済」です。住宅ローンを前倒しで支払うことで、完済時期が早くなり、その分だけ支払う金利も少なくなります。ちなみに繰上返済には「期間短縮型」と「毎月の返済額軽減型」がありますが、前者のほうが金利軽減効果は高くなります。

また多くの住宅ローンは毎月の返済額が一定になる「元利均等返済」。ローン返済当初ほど多額の利息を支払い、元本返済は少額になっています。繰上返済金は全額が元本返済に充てられるため、支払い時期が早ければ早いほど金利軽減効果が高くなります。

繰上返済で住宅ローン減税の控除額が減ってしまう！

住宅ローン減税と繰上返済、どちらもお得ではあるのですが、少し考えてみてください。
住宅ローン減税は住宅ローンの残高の1％が控除できる制度でした。ということは、4000万円という上限こそありますが、住宅ローンの残高が多いほうが控除できる金額が多くなります。しかし、繰上返済をしてしまうと、住宅ローンの残高が減るため、住宅ローン減税で控除できる金額も減ってしまうことになるのです。

住宅ローン減税はいわば、住宅取得者の恩恵ですから、最大限活用したいですよね。しかし、その恩恵が繰上返済で減ると考えれば、繰上返済も悩みどころです。しかし、繰上返済には金利を軽減できる効果があるのです。
果たして、住宅ローン減税と繰上返済、どちらを優先すべきなのでしょうか。