18/09/13
離婚するとき住宅ローンが残っている家はどうする？
夫婦が結婚している間に築いた財産は財産分与の対象になるため、離婚時には半分ずつに分けるのが原則です。夫婦で購入した家がある場合には、一方が住み続けて他方に家の半額を現金で渡すか、家を売却した代金を折半して清算することができます。
ところで、離婚時に住宅ローンが残っている家は、ローン残高によっては財産的価値があるとは言えないことがあります。財産分与ができないだけでなく、離婚する時点で清算しにくくいという問題もあります。
今回は、離婚後にトラブルを残さないために、住宅ローンが残っている家はどのようにして清算すべきかをご説明します。
売却可能なら売って清算するのがいちばん安心
離婚した後、夫婦の一方が家を引き継いで住み続けたいということは多いと思います。しかし、この方法には問題があります。
住宅ローン返済中の家は、金融機関の承諾がなければ名義変更ができません。特に、夫が住宅ローン債務者で夫名義になっている家を妻名義に変更するのは、困難なケースがほとんどです。家の名義変更ができない場合、住宅ローン債務者でない側が家に住み続けることにはリスクがあります。
たとえば、夫が住宅ローン債務者となっている家に妻が住み続ける場合、夫から金融機関への支払いが滞れば、家は競売（※裁判所を通じて買受人を募り、最も高値を付けてくれた人に売却する制度）にかけられてしまい、妻は出て行かなければならなくなります。
また、一方が住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっている場合も、離婚時に連帯債務者・連帯保証人を外れることができません。この場合、別れた後も一方が支払いを怠れば、他方は支払いを請求されてしまいます。
離婚時に住宅ローン返済中の家は、可能であれば売却して清算するのがいちばん安全な方法です。住宅を売却してしまえば、離婚時に清算が完了することになります。離婚した相手とその後はかかわらずにすむことになり、家のことで将来トラブルになる心配もありません。
住宅ローン残債よりも高い金額で売れるなら家は売却できる
住宅ローン返済中の家を売却できるかどうかは、住宅ローン残債と家の売却価格のどちらが大きいかによります。
住宅ローン返済中の家には、金融機関の抵当権（※その家を売った代金からお金を回収できる権利）が付いています。抵当権の付いている家は、競売にかけられるリスクがある家ですから、当然売れることはありません。家を売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
家を売ったお金で住宅ローンを完済できる場合には、家の買主に所有権が移転する前に抵当権を抹消できます。そのため、住宅ローン返済中であっても、通常どおり売却が可能です。不動産会社に家を査定してもらい、査定価格が住宅ローン残債よりも高額であれば、家を売却して清算できるということです。
なお、住宅ローンを完済して残ったお金は財産分与の対象になるため、夫婦で折半することができます。
家の査定価格が住宅ローン残債に届かない場合には？
家の査定価格が住宅ローン残債を下回る場合（オーバーローンの場合）には、家を売ったお金だけでは住宅ローンを完済できません。抵当権を抹消してもらい、通常どおりの売却をしたいなら、差額分を貯金や借入で補って住宅ローンを完済する必要があります。
住宅ローンを完済できない場合、家を売却するには、任意売却という方法しかありません。任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、金融機関と交渉して抵当権を外してもらい、不動産を売却する方法です。
競売では市価よりもかなり低い金額で落札されますが、任意売却なら市価に近い金額で家を売却できます。金融機関にとっても任意売却の方が回収できる金額が大きくなりますから、交渉に応じてもらえる可能性があります。
任意売却した場合、売却後に残るローン分については無担保の借金となり、その後も金融機関に返済を続ける必要があります。ただし、毎月の返済額を減らしてもらったり、借金自体を圧縮してもらったりできるケースもあります。
なお、オーバーローンの家は資産的価値がなく、財産分与の対象にならないものと考えられています。残った借金を夫婦で折半しなければならないわけではありませんが、借金の支払方法については夫婦で話し合って決めることになります。
任意売却をすると、契約通りの支払いをしなかったということで、信用情報にキズがついてしまい５年程度は新規の借入ができないというデメリットがあります。しかし、家を残しても住宅ローンが払えそうにない場合や、連帯債務者の関係を解消できない場合などには、任意売却により家を清算してスッキリさせた方が安心です。
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森本 由紀 ファイナンシャルプランナー（AFP）・行政書士・離婚カウンセラー
Yurako Office（行政書士ゆらこ事務所）代表。法律事務所でパラリーガルとして経験を積んだ後、2012年に独立。メイン業務の離婚カウンセリングでは、自らの離婚・シングルマザー経験を活かし、離婚してもお金に困らないマインド作りや生活設計のアドバイスに力を入れている。
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