20/10/19
住宅購入「頭金なしで今」か「5年後頭金300万」どっちが正解？
住宅を購入するなら、購入価格の10～20％程度を目安に頭金を用意して、と言われていますが本当にそうなのでしょうか。実は、頭金なしで今すぐ買ったほうが有利になる場合があります。今回は、頭金なしで今すぐ購入する場合と、5年後に頭金300万円用意してからの場合では、どちらが正解なのか考えてみましょう。
頭金なしでローンを組んだ場合の返済総額は？
まず、頭金はゼロでローンを組んだ場合の返済金額をシミュレーションしてみましょう。
【シミュレーション】
借入額：3000万円
借入期間：35年
金利：1.3％（全期間固定）
毎月返済額：88,944円
返済総額：37,356,564円
（利息分：7,356,564円）
この場合、利息分を約736万円払うことになります。決して少なくない金額ですね。 では、頭金を入れたら、利息分の支払いは少なくなるのでしょうか。
5年後に頭金300万円でローンを組むとどうなる？
頭金のために、毎月5万円の貯蓄をすると5年で300万円貯めることができます（現在は低金利なので、利息で増やすことは考慮に入れずに計算しました）。
では、先ほどと同じ価格の物件を購入するとして、頭金300万円、借入額2700万円の場合、利息や返済総額はどうなるでしょうか。
【シミュレーション】
借入額：2700万円
借入期間：35年
金利：1.3％（全期間固定）
毎月返済額：80,050円
返済総額：33,620,837円
（利息分：6,620,837円）
頭金を入れると、利息は約662万円。頭金なしの時より約74万円少なくなります。
こうしてみると、頭金を入れたほうがローンでは有利になりそうに見えます。
300万円を貯めながら、家賃も払う場合
しかし、ローンが有利かどうかは、総合的に考えなくてはなりません。頭金を入れると利息が軽減されることは確かですが、もし300万円を貯める5年の間、賃貸住宅の家賃を払っていたらどうなるでしょうか。
家賃が月8万円だとしたら、それだけで480万円の支出です。
8万円×12カ月×5年＝480万円
これでは、利息が74万円多くなっても、頭金ゼロで家を買って家賃を払わないメリットのほうが大きいと言えます。
では、家賃の負担がなければ、5年後に頭金300万円を入れてローンを組んだ方が有利なのでしょうか。実は、これもひとことで有利になるとは限らないのです。
5年後に金利が上がった場合
長引く低金利のもとで住宅ローンもかつてないほどの低金利ですが、今後は金利が上がる可能性を考えておかなくてはなりません。もし、5年後に金利が1.8％に上がったら、返済額はどのように変わるでしょうか。
【シミュレーション】
借入額：2700万円
借入期間：35年
金利：1.8％（全期間固定）
毎月返済額：86,694円
返済総額：36,411,573円
（利息分：9,411,573円）
頭金を貯蓄している間に金利が0.5％上がったら、金利分は約941万円。頭金なしで3000万円借りた時より205万円も増えてしまいました。
金利は最低水準と言われており、今後は上がることはあっても下がることはないと考えられています。頭金を高金利で貯められればいいかもしれませんが、預貯金の金利が上がるタイミングは、借入金利の上昇よりも早くなるとは限りません。
低金利の今だからこそ、あえて頭金なしでローンを組むことが有利になるのではないでしょうか。
頭金なしでも貯蓄は必要
しかし、頭金なしでローンを組むからといって、貯蓄までゼロではいけません。
住宅ローンは高額な上に完済まで長期にわたります。何らかのアクシデントで収入が減ったり、高額な支出が必要になったりすることもあるでしょう。そんな時に貯蓄があればピンチをしのげますが、何もなければ返済が滞ってしまいます。
ローンを組んだら、長い借入期間をきちんと支払っていくことになります。それには、計画的にお金を管理する習慣が必要。しっかり管理して、貯蓄が年収の数年分はできていることが目安になります。
実際、住宅を購入して転居したら、新しい部屋に合わせて新しい家具や家電など、インテリアを揃えることにもなります。新生活を安心してスタートするためには、いろいろな買物をしても貯蓄が底をつかないようにしておきたいですね。
まとめ
結論としては、「低金利なら頭金なしで今すぐローンを組むのもあり、ただし貯蓄は必要」ということになります。
有利にローンを組むには、家計全体から総合的に考えることが必要です。悩んだら、ファイナンシャルプランナーの相談も活用してみてはいかがでしょうか。
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タケイ 啓子 ファイナンシャルプランナー(AFP)
36歳で離婚し、シングルマザーに。大手生命保険会社に就職をしたが、その後、保険の総合代理店に転職。保険の電話相談業務に従事。43歳の時に乳がんを告知される。治療を経て、現在は治療とお金の相談パートナーとして、相談、執筆業務を中心に活動中。FP Cafe登録パートナー
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