25/02/24

カード・ローン

この記事のライター

池田幸代

金利上昇中の住宅ローン変動金利、このままでいい？固定金利に変えるべき？

2024年3月に日銀が政策を変更し、マイナス金利政策を解除しました。住宅ローンを変動金利型で借りている場合、追加利上げが行われるたびに、将来の金利上昇を懸念する人が急増しています。今後、金利の先高観があり、自分の場合どうすればいいのか頭を抱えてしまいます。
今回は、変動金利型の住宅ローンのしくみを押え、固定金利に変えるべきかどうかの勘所を確認していきます。

変動金利型住宅ローンの金利が決まるしくみ

住宅ローンを選ぶ際に、金利の低さを重視して変動金利型を選ぶ人が大多数です。しかし、住宅ローンの金利のしくみを十分理解して選んだかというとそうではないため、日銀の利上げのたびに一喜一憂しているようです。

変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートに連動して金利を上下させることができる金利タイプです。変動金利型は、「短期金利」が元になります。短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に1年未満の短期で貸し出す際の基準金利のことです。変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートに1％程度の金利を上乗せして、変動金利の基準金利（銀行の店頭に表示された金利）としています。ですから、変動金利型のローンは、政策金利が上がれば変動金利のローン金利も上がるしくみになっています。

一方、住宅ローンでも固定金利型は、もとになる金利が「長期金利」で、新発10年国債の利回りが指標になっています。金利の決まり方も将来をふまえて、市場で決まります。このように、住宅ローンでも固定と変動は金利の決まり方に違いがあるため、固定金利と変動金利は同じ動きをしないのです。

＜金利が決まるしくみ＞

筆者作成

変動金利の特徴

変動金利は、返済途中で金利が見直されるタイプのローンです。一般的に固定金利よりも低い金利で貸し出されます。金利が上昇した時のリスク負担はローンを借りた人が負うからです。変動金利型のメリットは、固定金利型よりも目先の金利が低く、毎月の返済額が少なくて済むところです。

適用される金利は年2回見直されますが、そのたびに返済額が変わるわけではなく、返済額の変更は5年毎に行われます。金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらないことを「5年ルール」といいます。

この他にも、毎月の返済額が見直される場合も、従前の毎月の返済額の1.25倍までしか上がらない（「125％ルール」と呼ばれる）ので、返済額が一気に上がるということはありません。しかし、金利の上昇時には、元金の減り方が遅くなる分、総返済額が膨らむといったデメリットがあります。

変動金利型の金利上昇への対応は？

日銀は将来、利上げしたい意向なので、今後は政策金利が1％以上になることも覚悟しておくべきでしょう。2025年1月に政策金利が0.5％となったので、1％が上限だとすれば0.25％の利上げがあと2回行われることになります。しかし、金利の予測は、経済情勢などの影響も受けるため、不可能です。できることは、金利が上がった場合どう対応するのかを考え、備えておくことです。

変動金利型で住宅ローンを借りているといっても、金利や残存期間、保有資産などで対処の仕方は異なります。

【ケーススタディ1】借りている変動金利が固定金利より高い場合

変動金利ローンの残存期間が長く、残債が1000万円以上であれば、固定金利型に金利タイプを変更することや借り換えることで総返済額が減る可能性があります。

固定金利型にするには、
1. 同じ銀行で金利のタイプを変更する
2. 別の銀行で借り換えをする
の2つの方法があります。

金利のタイプの変更は無料で取り扱っている金融機関もありますが、借り換えは数十万円の手数料や登記費用がかかります。そうしたコストも含めてメリットがあれば、変動金利型から固定金利型に変更する価値はあります。

【ケーススタディ2】借りている変動金利が固定金利より低い場合

全期間固定型のフラット35は、21年～35年の返済期間での最頻金利は1.890％（2025年2月時点）です。変動金利では金融機関にもよりますが、金利が低いところで0.3～0.6％くらいなので、0.5％としても1.4％近くの金利差があります。
借りている変動金利が固定金利より低いのであれば、一例として次のように考えるのがよいのではないでしょうか。

●安心感を重視したい場合

利息が増えることを承知で、どうしても不安から解放されたいと思う人は、固定金利型が選択肢となるでしょう。変動金利型を固定金利型に変更することによって、世の中の金利水準が変動しても返済期間を通じて返済額が変わらない安心感を得られます。ただし、固定金利型の金利は高いので、毎月の返済額が増えることになります。

●金利変動のリスクが取れる場合・収入が高く返済に問題がない場合

将来金利が上昇して返済額が増えても毎月の返済に支障がないというのなら、変動金利から固定金利への借り換えは不要です。

●いざというときには繰り上げ返済をする余裕資金がある場合

金利が上がっても繰り上げ返済ができれば元本が減るので、利息のコントロールをすることができます。まとまった金額を繰り上げ返済に回すことができれば、毎月の返済額は増えません。この場合も固定金利への変更は不要です。

●残存期間が10年以下、残債1000万円未満

住宅ローンの完済までの期間が短かったり、借入金額が少なかったりすれば、金利が上がっても毎月返済額は大きく増えません。現在のところ変動金利が急激に上昇している状況ではないので、あえて固定金利型へ変える必要はないでしょう。

【ケーススタディ3】金利上昇に備えたい場合

金利変動のリスクが取れるかどうか確信はないけれど、金利が上がった場合に備えたいならば、家計をスリム化して繰り上げ返済できるように貯蓄で備えます。

30歳で4000万円を借入れ、35年で返済するローンをフラット35（1.89％）と変動金利（0.5％）で比較します（諸費用は含まない）。

住宅金融支援機構「返済プラン比較シミュレーション」で計算したところ、フラット35の場合、毎月の返済額は全期間13万258円。一方、借入当初5年間の変動金利の返済額は10万3834円です。変動金利のローンを借りている場合、このフラット35と変動金利の差額2万6424円（月額）を積み立てて、繰り上げ返済資金にするのです。
この場合、変動金利が6～10年目に1.0％に上昇しても月額返済額の差は1万8633円あります。変動金利で借り続けた場合、全期間固定型に変えた場合よりも元本返済が早く進みます。

金利上昇の波を乗りこなそう

2025年1月に行われた利上げをうけて、金融機関は3月に短期プライムレートを見直すでしょう。フラット35（1.89％）から変動金利（0.5％）を引くと1.39％。1回の利上げが0.25％だとすると、利上げを6回行わなければ変動金利がフラット35を上回ることはありません。よっぽどのことがない限り、政策金利が何年も高止まりしたまま利下げがないということは考えられません。

将来の金利がどこまで上がるかなど予測することはできません。予測不可能なことを恐れたり心配したりするよりは、自分にできる対応策を練っておくことです。すでに金利のある世界が始まっています。今までの認識を変えて、金利の波を乗りこなしていきましょう。

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