家計費削減に効果抜群！　住宅ローン借り換えの効果

お給料が伸び悩む中、税金や社会保険料の負担は増える一方。少しでも家計の負担を減らしたいと考えているご家庭は少なくないことでしょう。そこで今注目されているのが「住宅ローンの借り換え」です。家計の節約で最も効果があるのが、毎月の固定費。固定費の中でも住宅ローンは、金額が大きいので、上手に削減できれば、家計の改善に大きく役立ちます。

低金利の今、住宅ローンの借り換えのチャンス！

マイナス金利が導入され、各金融機関が軒並み住宅ローンの金利の引き下げを発表。史上最低の金利水準といわれる中、「住宅ローンの借り換え」に注目が集まっています。

住宅ローンの借り換えとは、条件の有利なローンを新たに借りて、現在返済中のローンを一括返済することです。

現在は、金融機関での住宅ローン金利の引き下げが加速。変動金利では1％未満は当たり前、住信SBIネット銀行、ソニー銀行などでは、0.5％程度まで引き下げています。また、これらの銀行では、20年、30年といった長期の固定金利でも1％前後の金利水準となっています。

金利の低い住宅ローンに借り換えることで、月々の返済額を抑えることができるばかりか、返済総額も少なくすることができます。

諸費用も低下傾向に！金利差0.3%でも借り換えメリットがある場合も！

確かに、現在の低金利水準からみると、借り換えの好機なのですが、住宅ローンの借り換えには、保証会社の保証料、登録免許税、司法書士手数料、事務手数料、印紙税など、さまざまな諸費用がかかります。この費用は一般に60万円前後かかります。

ひと昔前までは、こうした費用を負担してでも借り換えのメリットがあるのは、
①ローン残債が1,000万円以上
②返済期間が10年以上残っている
③1％以上、金利が低いローンに借り換えができる
これら3つの条件を満たした場合とされていました。

しかし、最近では、ネット銀行を中心に保証料や団体信用生命保険料を無料にするなど、借り換えの際、ネックとなる諸費用を20万円〜30万円程度に安く抑えているところもあります。こういった銀行で借り換えをすることができれば、金利差が0.1〜0.3％とわずかな金利差でもメリットがでる場合があります。

例えば、現在の住宅ローンの残高2,500万円、残返済期間30年、固定金利2％だった場合、月々の返済額9万2,404円、今後の返済額合計は、約3,327万円となります。このローンを返済期間30年、金利1.8％のローンに借り換えた場合、月々の返済額は8万9,924円、諸費用が20万円だとすると、今後の返済合計額は、約3,257万円。借り換えのコストを加味しても約70万円の借り換え効果があります。

借り換え前にはシミュレーションが大切！

現在、金利水準が最も低い変動金利タイプのローンに借り換えをする人が多いようですが、将来、金利が上昇した時に返済額が増える可能性があるので要注意です。

現在の超低金利状況からすると、なかなか想像がつかないと思いますが、現時点の変動金利から2％程度上昇した場合の金利になっても家計が破綻しないかどうかシミュレーションしてみましょう。

将来の金利上昇リスクを回避したいという人にオススメなのが、全期間固定、もしくは固定10年など、より固定期間が長いタイプのローン。長期固定型といえば、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携している「フラット35」が有名ですが、2009年より借り換えに対応しています。今年（2016年）4月の全期間固定型のフラット35の金利は最低水準のもので1.190%。全期間固定にすると完済まで返済額が一定なので資金計画を立てやすいでしょう。

　住宅ローンを借り換える際には、金利の低さだけにとびつかず、諸費用、ライフプランなどを総合的に考えて、必ずローン返済のシミュレーションをしてから実行するようにしましょう。

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高山一恵ファイナンシャルプランナー

(株)Money＆You取締役。一般社団法人不動産投資コンサルティング協会理事。慶應義塾大学卒業。2005年に女性向けFPオフィス、(株)エフピーウーマンを設立。10年間取締役を務めたのち、現職へ。女性向けWebメディア『FP Cafe』『Mocha（モカ）』や登録者1万9000人超のYouTubeチャンネル『Money&YouTV』を運営すると同時に、全国で講演活動、執筆活動、相談業務を行ない、女性の人生に不可欠なお金の知識を伝えている。明るく親しみやすい性格を活かした解説や講演には定評がある。『はじめての新NISA&iDeCo』(成美堂出版)、『マンガと図解定年前後のお金の教科書』(宝島社)、『11歳から親子で考えるお金の教科書』(日経BP)など書籍100冊、累計170万部超。ファイナンシャルプランナー(CFP®)。1級FP技能士。X（旧Twitter）→@takayamakazue