年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣

年収400万円でも不動産投資はできる

最近は、少子高齢化が加速する中、年金不安が叫ばれ、少しでも年金の足しにしたいと、不動産投資を検討している人が急増しています。

不動産投資というと、一部の富裕層が資産形成のためや、相続対策のために行うものというイメージが強いと思いますが、現状は、企業に勤める普通の会社員の人が不動産投資をしているケースは少なくありません。

銀行から融資を受ける場合、有利なのは収入が安定している「会社員」です。世の中は信用社会です。銀行もお金を貸すのであれば、収入が安定した返済能力が高い人、すなわち属性（信用度）の高い人に貸したいでしょう。

ひと昔前は、不動産投資をするのであれば、年収500万円以上がひとつの目安になっていましたが、マイナス金利で銀行も以前より融資に積極的なため年収400万円の人でも借りられるケースが多くなっています。

「会社員かつ勤務年収が3年以上」であれば、融資のハードルはさらに低くなります。3年にもわたりコツコツと同じ会社で働けるのであれば、長期的なローンを組んでもきちんと返済されるであろうと判断されるというワケです。転職を考えている人は、転職前に融資を受けるのが賢明といえます。

不動産投資で成功するポイントは？

不動産投資をする際に重要なのは、「長期的に安定して借り手がつくこと」です。常に、賃貸、売買のニーズがあるかどうかはとても重要です。その際、重要になってくるのが「人口密度が高いエリア」なのかどうかです。つまり、今後人口が安定して増えていくエリアなのかどうかはとても大切です。

ワンルームが良い？一棟が良い？

よくワンルームがよいのか、一棟がよいのか、迷う人も多いと思いますが、その際には、投資するエリアの人口の構成を考える必要があります。

例えば、東京の物件に投資するとした場合、現在、東京では、約半数が単身世帯ですが、今後も高齢化で配偶者との死別による1人暮らしが増え、結婚しない人も増える傾向にあるといわれており、2035年には単身世帯が半数を上回ることが予測されています。もし、東京に投資するならワンルームの方が借り手はつく可能性は高いといえます。

中古が良い？新築が良い？地方物件は？

中古がよいのか、新築がよいのか、地方の物件は投資対象としてはどうなのかなど、疑問に思うことも多いでしょう。もちろん、これらのことをクリアにすることも大切なのですが、実は、同じ物件でも融資条件によって魅力的な物件になるのかならないのかが違ってきます。

例えば、会社員のAさんとフリーランスのBさんが同じ物件に投資をしようとした場合、会社員のAさんは、頭金10万円、金利1％、融資期間35年で融資を受けられ、フリーランスのBさんは、頭金300万円、金利2 %、融資期間30年で融資を受けられた場合とでは、収益に大きな差がでてきます。

物件の諸条件ももちろんですが、よい物件になるかどうかは、よい条件で融資を受けられるかどうかが鍵を握っているといえます。

不動産投資において対処が必要なリスクとは？

世の中には、さまざまな金融商品がありますが、どの金融商品でも例外なく必ず「リスク」があります。不動産投資をするにあたっては、どんなリスクがあるのかを把握し、そのリスクに対してどのような対策ができるかを事前に考えることが大切です。

不動産投資のリスクには、「空室リスク」「滞納リスク」「金利上昇リスク」「災害によるリスク」「人的リスク」などがありますが、これらのリスクはあらかじめ対策を講じることができます。ひとつひとつリスクを洗い出し、そのリスクに対してどのような対策が可能なのかを考えた上で、最終的に不動産投資をやるかやらないかを判断しましょう。

そして、今挙げたひとつひとつのリスクに対してきちんと対策を考えることが大切ですが、不動産投資における最大のリスクは「借金を返せなくなるリスク」です。空室や滞納、災害などにより家賃収入が入らなかった場合、当面の資金繰りが大変になるのはもちろん、場合によっては、物件を売却しなくてはならなくなるかもしれません。そうなったときに、ローンの残債金額よりも低い金額でしか売却できなかったら、手持ち資金から補う必要がありますし、手持ち資金から補えなかった場合には、自己破産になってしまうかもしれません。

こういう状況に陥ると、将来の資産作りのためにと始めた不動産が資産どころかお荷物になってしまうのです。ですから、借金を返せなくなるリスクをいかに防げるかを中心軸に据えて、リスク対策を行っていく必要があります。

その質問にズバリ！答えます

ここからは宣伝になってしまいますが、拙著『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣』（河出書房新社）では、投資セミナーで多く寄せられる疑問に、失敗事例もふまえ、解説しています。気になった方は是非ご一読いただければと思います。

質問は以下の通りです。
・投資に最適の物件とは？注目エリアとは？
・賢い融資プランは？有利な金融機関は？
・信頼できる不動産会社・管理会社は？
・空室・家賃滞納・金利上昇のリスク回避は？
・東京のブランドエリア、例えば「恵比寿駅から徒歩5分」なら鉄板か？
・「ワンルーム」か「ファミリータイプ」か？「中古」か「新築」か
・地方の物件を探す場合のポイントは？
・自己資金があっても、融資はできるだけ多い方がいいのはなぜ？
・賃貸管理会社の良し悪しは、どうして利益に直結するのか？
・悪質な不動産業者、良い不動産業者を見極めるポイントは？
・業者のセールストーク「不動産投資で節税できる」は本当か？
・自宅の購入と、投資用物件の購入はどちらを優先すべき？
など。

『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣』
　高山一恵著

『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣』
（河出書房新社）

不動産投資初心者が抱く疑問や不安の声を１冊に集め、さまざまなクエスチョンに答えながら、安全確実に利益を出すためのポイントをわかりやすく丁寧に解説。

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高山一恵ファイナンシャルプランナー

(株)Money＆You取締役。一般社団法人不動産投資コンサルティング協会理事。慶應義塾大学卒業。2005年に女性向けFPオフィス、(株)エフピーウーマンを設立。10年間取締役を務めたのち、現職へ。女性向けWebメディア『FP Cafe』『Mocha（モカ）』や登録者1万9000人超のYouTubeチャンネル『Money&YouTV』を運営すると同時に、全国で講演活動、執筆活動、相談業務を行ない、女性の人生に不可欠なお金の知識を伝えている。明るく親しみやすい性格を活かした解説や講演には定評がある。『はじめての新NISA&iDeCo』(成美堂出版)、『マンガと図解定年前後のお金の教科書』(宝島社)、『11歳から親子で考えるお金の教科書』(日経BP)など書籍100冊、累計170万部超。ファイナンシャルプランナー(CFP®)。1級FP技能士。X（旧Twitter）→@takayamakazue