19/03/21
空き家に勝手に住み着かれた！この居住者を追い出しても問題ない？家賃は請求できる？
日本中にどれくらいの空き家があるか、ご存知ですか？ 総務省の統計（平成25年住宅・土地統計調査）によると、総住宅数のうち空き家の占める割合はなんと13.5%。しかも、増加しています。
これだけ家が空いているなら勝手に住むこともできるかも…と考えてしまいますが、誰も住んでいなくても家には持ち主がいます。こんな空き家のトラブルについて、不動法律事務所の若井亮弁護士にお聞きしました。
勝手に住み着くのは不動産侵奪罪
亡くなった親族が残した空き家に誰かが住んでいた。住んでいたのは故人の知り合いで、故人から居住を許されたと言っているが、書類などはなく口約束のようだ。
こんなケースの場合、この居住者を何らかの罪に問うことはできますか？
若井弁護士「この居住者が権利を有していないのであれば、そこに住み着くことは不動産侵奪罪（刑法235条の2）にあたる可能性があります。ただし、罪を問うことができるのは原則として検察官だけですので、あなたができるのは警察に被害届を出すなど、刑事事件化のきっかけを与えることに留まります。」
それではこの居住者を追い出しても問題ありませんか？
若井弁護士「完全に所有権を有しているのであれば、追い出すことができます。問題はその手段です。話し合いで出ていってくれるのであればいいのですが、実力行使に出た場合は、民事上の責任として不法行為による損害賠償責任を負う、暴行罪や傷害罪等の刑事上の責任を追う可能性があります。
自分が権利者であっても、自力救済禁止の原則という法理により、不穏当な手段は一般的には正当化されないのです。話し合いで出ていってくれない場合は、通常は民事訴訟により立ち退きを迫ることになるでしょう。」
持ち主には、もちろん居住者を追い出す権利がありますし、勝手に住み着いた者は刑事罰に問われる可能性もあります。それでも実力行使は避けるべきでしょう。
重要なのは誰が所有権を持っているか
もし家の元の持ち主である故人がこの居住者に「家をあげる」と一筆残していた場合はどうでしょう？
若井弁護士「当事者間、すなわち故人と居住者との間では有効ですが、居住者がそれ以外の第三者に対し、その家に住む権利を主張するには、不動産登記をしなければなりません。したがって有効とは言い難いでしょう。」
家の持ち主はあくまでも不動産登記している人。重要なのは誰が登記しているかなのです。
ところで、居住者から、住んでいた間の家賃をもらうことはできますか？
若井弁護士「家賃はあくまでも契約関係にある者に発生するので、もらうことはできません。しかし、家賃相当額の費用を請求することはできますので、結果的には家賃をもらえるのと同様の結果を得ることができる場合があります。」
家の正当な持ち主であれば、故人の意思を問わず居住者を追い出すことも、費用を請求することもできます。家や土地などの不動産を相続した場合、その名義変更には期限が設けられていませんが、後々のトラブルを防ぐには、まずは名義変更をお忘れなく。
取材協力弁護士：若井 亮
不動法律事務所。「迅速対応」「分かりやすい説明」「徹底した報告」をモットーとしている。不当要求への対応、詐欺被害への対応を多く経験している
取材・文： フリーライター 岡本まーこ
大学卒業後、様々なアルバイトを経てフリーライターに。裁判傍聴にハマり裁判所に通っていた経験がある。「法廷ライターまーこと裁判所へ行こう！」（エンターブレイン）、「法廷ライターまーこは見た！漫画裁判傍聴記」（かもがわ出版）。
記事提供：シェアしたくなる法律相談所
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