24/04/08

この記事のライター

頼藤 太希

【新NISA】不労所得で注目の投資先「REIT」どう選ぶのが正解？

新NISAの成長投資枠では、株式・投資信託・ETF・REITに投資ができます。このうちREITは「不動産投資信託」という商品なのですが、株式や投資信託とはまた違った仕組みを持っています。
今回は、そもそもREITっていったい何？という基本からREITのメリット、REITに投資する方法について紹介します。

そもそもREITっていったい何？

REITは、不動産に投資する投資信託です。投資信託は、投資家から預かったお金をファンドマネージャーと呼ばれるプロが運用してくれる商品。何に投資しているかは、投資信託によって異なります。そのうち、不動産に投資する商品のことをREITといいます。

REITは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・物流施設・ホテル・リゾートなどの不動産を購入し管理します。そして、管理している不動産を貸すことで賃貸収入を得たり、売却したりすることで売買益を得たりします。そして、得られた利益からコストを差し引いたお金を、投資額に応じて投資家に分配します。

＜REITのイメージ＞

REITに投資する4つのメリット

REITには大きく4つのメリットがあります。

●REITのメリット1：安定した分配金が得られる

REITのもっとも大きなメリットは、主に賃料収入が収益源となる安定した分配金が得られることです。REITは一般的な投資信託とは異なり、原則的に利益がそのまま投資家に分配されます。利益の90％以上を分配した投資法人は法人税が免除される（租税特別措置法）ためです。
不動産市場は景気の影響を受けやすいといわれますが、家賃を払う人が急にいなくなるわけではありません。REITに投資することで、その収入を分配金として得られるというわけです。

実際、日本取引所グループ「月刊REITレポート」（2024年2月版）によれば、東証REIT指数（東証市場に上場するREIT全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の株価指数）の予想年間分配金利回りは4.60％。日経平均株価に採用されている銘柄の予想配当利回りは1.68％（2024年3月26日時点）よりもはるかに高い水準です。

●REITのメリット2：少額で分散投資ができる

自分で不動産を買おうと思ったら、数千万円、数億円単位のお金が必要です。しかも、それだけのお金があってもたくさんの物件に分散投資することは難しいですよね。その点、REITを利用すれば、銘柄もよりますがおおよそ数万円〜数十万円程度で投資が可能。REITは集めた資金をまとめてさまざまな不動産に投資しますので、リスクを抑えることができます。

●REITのメリット3：不動産を管理する必要がない

自分で不動産を買う場合、収益の上がる不動産を選ぶところから大変ですし、入居者を募集したり物件を維持・管理したりする手間やお金もかかります。しかしREITなら、そうした手間はかからず、不動産投資のプロがすべて代わりに手配してくれます。投資家は、あとは利益が出るのを待つだけでよいというわけです。

●REITのメリット4：売却の手間もかからない

保有している不動産を売る場合には、買い手を探すだけで数か月はかかります。また、買い手が見つかって売却できたとして、お金が入ってくるまでに数か月かかります。しかしREITは証券取引所に上場していますので、株式と同じように売却できます。お金も数営業日後には入ってきます。

もちろん、REITの投資対象が災害にあったり、REIT自体の価格が変動したりして損失を被るリスクもあります。しかし、それは実際に不動産投資をした場合も同様です。REITを利用することで手軽に安く不動産に投資できるというわけです。

REITのおすすめは「物流系・倉庫系」

2024年3月27日時点で、東証に上場しているREITは58銘柄あります。
REITの投資対象となる不動産には、オフィスビル、商業施設、住居、物流施設、ホテルなどがあります。また、投資する不動産の用途に応じて、

【単一用途特化型】
1つの用途の不動産に集中して投資するREIT
【複数用途型】
・複合型…「オフィスと商業施設」「物流施設と商業施設」という具合に、2つの用途の不動産に投資するREIT
・総合型…「オフィスと住居と商業施設」などと、3つ以上の用途の不動産に投資する（または、用途を限定せずさまざまな不動産に投資する）REIT

に分かれています。

おすすめは物流系や倉庫系のREITです。住宅系、ホテル系、商業施設系のREITは客足の好不調の波があり、思うような成果をあげられないリスクが物流系・倉庫系と比べて高いといえます。その点、物流系・倉庫系のREITは規模感が大きく、契約企業の入れ替わりが少ないことから安定的とされています。また、出来高が高ければ流動生が高く、取引しやすくなります。

第三者が客観的な視点で運用状況を評価した格付けも個別REIT選びの基準になります。格付けはおおむねAAA～Cの9段階に分かれていて、AAAに近いほど安全で収益性の高い投資信託であると考えられます。

現在の取引価格が割高か割安かを判断するには、NAV倍率が参考になります。NAV倍率とはREITの1口あたりの価格が純資産額の何倍なのかを表すもので、この倍率が1倍以下であれば割安、1倍を超えるようなら割高と考えることができます。

分配金利回りが高く、1口あたりの価格が安いREITに「ラサールロジポート投資法人」（3466）があります。投資口価格は15万6200円、分配金利回りは4.56％、NAV倍率は0.97倍です（2024年3月27日時点）。東京や大阪といった大都市圏内に所在する大型の物流物件に重点的に投資しているREITです。格付は長期発行体格付、債券格付ともにAA。出来高はコンスタントに5000口以上あり流動性も高いREITと言えます。

REITに手軽に分散投資する方法がある

REITに投資する方法は、ここまでお話ししてきたREITに直接投資する方法（個別REIT）だけでなく、REITファンドやREIT ETFもあります。

＜REITの3つの種類＞

REITファンドは複数の個別REITに投資する投資信託です。REITファンドを1本買えば、複数の個別REITに分散投資したのと同様の効果を得ることができます。REITファンドはネット証券を活用すれば100円と少額から購入可能。証券会社、銀行、郵便局などで扱っています。

REIT ETFはREITの値動きにより作られる指数に連動するETF（上場投資信託）を購入する方法です。たとえば前述の「東証REIT指数」と連動を目指すETFを購入すれば、日本のREIT市場全体にまとめて投資したのと同じような効果が期待できます。
REIT ETFも証券取引所に上場しているので、株と同じ要領で売買できます。東証に上場しているREIT ETFは、すべてインデックスファンド（指数との連動を目指す投資信託）です。

REIT市場全体に分散投資して分配金を得るのにおすすめなのはREIT ETFです。REITファンドも分散投資はできるのですが、インデックスファンドでは分配金が得られない（無分配）のがほとんどであり、分配金が得られるのは信託報酬の高いアクティブファンドなので、分配金のうまみが減ってしまいます。
その点、REIT ETFならば、個別REITと同じように売買手数料がかかるものの、低い信託報酬で分配金を定期的に得ることを目指せます。

低コストで人気のあるREIT ETF「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」（1343）の投資口価格は1955円、分配金利回りは3.95％、信託報酬は0.1705％となっています。直近90日の平均売買高は74万1828口であり、流動性も問題のないREIT ETFです（2024年3月27日時点）。なお、売買単位は10口なのでその点は注意です。
東証に上場するREIT全銘柄を対象とした株価指数「東証REIT指数」と連動するため、低コストで手軽にREITに分散投資できます。

REITの基本とメリット、REITに投資する方法を紹介してきました。REITは値動きを抑えつつ、安定した分配金を受け取りたいという方におすすめです。ポートフォリオの一部に加えることを検討してみてくださいね。

＊本記事で紹介した個別の銘柄については、あくまでも参考として申し述べたものであり、その銘柄の売買を推奨するものではありません。投資は自己責任でお願い致します。

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頼藤 太希 マネーコンサルタント

(株)Money＆You代表取締役。中央大学商学部客員講師。慶應義塾大学経済学部卒業後、外資系生命保険会社にて資産運用リスク管理業務に従事。2015年に現会社を創業し現職へ。ニュースメディア「Mocha（モカ）」、YouTube「Money&YouTV」、Podcast「マネラジ。」、Voicy「1日5分でお金持ちラジオ」、書籍、講演などを通じて鮮度の高いお金の情報を日々発信している。『はじめての新NISA＆iDeCo』(成美堂出版)、『定年後ずっと困らないお金の話』(大和書房)、『マンガと図解 はじめての資産運用』(宝島社)、など書籍90冊、累計150万部超。日本証券アナリスト協会検定会員。宅地建物取引士。ファイナンシャルプランナー(AFP)。日本アクチュアリー会研究会員。twitter→@yorifujitaiki

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