17/01/29
未来の自分のために。今、知るべきこれからの資産形成セミナー
1月21日（土）マネーフォワード×プロパティエージェント共催イベントにて、株式会社Money＆You取締役高山一惠氏とプロパティエージェント株式会社常務取締役野呂田義尚氏がこれからの時代の資産形成をテーマに講演しました。
休日にもかかわらず、会場は100名以上の人で埋め尽くされ、熱気ムンムン。
参加者の資産形成に対する関心の高さが伺えました。
第１部
高山一惠氏が「年金に頼らない老後の為に今から始める資産形成」と題して講演
画像：© Money＆You Inc.
第２部
野呂田義尚氏が「これからの不動産投資を成功に導くマーケティング思考」と題して講演
画像：© Money＆You Inc.
今回は第2部の内容にフォーカスしてレポートをお届けします。
不動産投資とは
野呂田氏：不動産投資は、簡単に言うと、ワンルームマンション、アパートなどの不動産を購入し、他人に貸すことで家賃収入を得たり、購入価格よりも値上がりした場合に売却して利益を得たりすることです。
数ある投資の中でも不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターン、人によってはローリス・クローリターンという人もいます。でも確実にハイリターンではないことを付け加えておきます。
不動産投資の優位性
野呂田氏：不動産投資の優位性を説明します。「長期で安定したインカムゲイン」「インフレ対策」「レバレッジ効果」「生命保険効果」「節税効果」「相続税対策」とメリットは6つ挙げていますが、ここでは3つに絞って解説します。
○長期で安定したインカムゲイン
超低金利時代でも、不動産投資を活用すると利回りは4%。4%は他国と比較しても決して低くない数値です。空室にさえならなければ毎月安定した家賃が入る点は不動産投資の強みと言えます。
東京23区の平均入居率88.9%（総務省「住宅・土地統計調査」）とあり、都内の不動産であれば、安定度は高いでしょう。
○生命保険効果
「団体信用生命保険」は聞いたことはありますでしょうか？ これがあると何が良いかというと、自分が亡くなった場合、保険金でローンの返済ができることです。つまり、残された家族が投資用マンションのローンを背負うことなく手に入れることができ、家賃収入を得られることができます。
また、高度障害、介護保障、3大疾病保障を厚くできる「団体信用生命保険」もあり、一般の生命保険に入らなくとも保険効果を得られることが可能です。
○相続税対策
固定資産税の評価額、路線価、貸家建付地、200平米未満の宅地を利用すると、1000万円の評価額が、相続時は約1/3になることができます。すべてを必ず利用できるわけではないですが、相続税対策として活用できるのが不動産投資のメリットと言えます。
不動産投資のリスクとは
野呂田氏：ここまでメリットをざっと話してきましたが、メリットよりもリスクの方が大切なので、不動産投資の8つのリスクを細かく説明していきます。
①空室、②家賃下落
最大のリスクは空室と家賃下落です。
③管理費・修繕費上昇
管理費とは、物件の日常メンテナンス費のこと、修繕費とは大規模修繕をするための準備金のことです。
全国の管理費・修繕費の滞納率は37%（H25国土交通省調べ）と結構高いのですが、都内ではあまりなく、地方に多いのが実情です。
管理費・修繕費が上昇する原因としては、「管理費の積算が不十分」「修繕計画通りに運営できない」「日々の管理業務がずさん」などが挙げられます。
④設備故障
経年劣化による設備故障はオーナー負担になります。例えば、キッチンの水洗いは約25万円、エアコンは約10万円、お風呂場の水洗いは約15万円です。
もしもすべて壊れた場合、1度の設備交換費用で100万円以上かかることもあります。中古物件を買うときは注意が必要です。ちなみに、床暖房の場合は厄介で、60〜80万円はかかります。
⑤金利上昇
金利上昇するときは、景気が良い時です。景気が良い時は、家賃上昇にも一応期待できますが、家賃を上昇するタイミングは契約更新時なので、タイミングが合わなければ収支が悪化することもあります。
⑥天災
天災は火災保険・地震保険でカバーできます。
1981年以前の中古物件は旧耐震と呼び、以降の物件は新耐震基準です。
新耐震基準のワンルームマンションは、東北・熊本の地震で全壊0件との報告がありますので、過度に心配しすぎることはないでしょう。
⑦人災
不動産投資は人災も大きなリスクです。
滞納で家賃が入らない、催促すると手間と心理的負担がかかります。
賃貸管理会社が助けてくれないと、賃料を踏み倒されたり、裁判になったりすることもあります。
⑧不動産会社
不動産会社選びも慎重にしなければなりません。「いざ始めてみたら聞いていた話と違った」「購入後に営業と連絡が取れない」「永年家賃保証と言われたが5年で解約」「聞いていなかったコストが発生する」「会社へ問い合わせても、たらいまわしにされる」などが往々にして起こっているのが現状です。
例えば、頭金を払った後に会社が倒産した場合は、資金の回収は難しく泣き寝入りするしかありません。また、購入後に不動産会社が倒産した場合は、賃貸管理する会社を探さなければなりません。
画像：© Money＆You Inc.
経営戦略から見た不動産投資 ①3C分析
野呂田氏：ここからが本題ですが、経営戦略の視点で不動産投資との付き合い方を解説していきたいと思います。
不動産投資は人が関わってくるビジネスであるので、経営的視点が大事なのです。
ここまでお話しした不動産投資のメリット・リスクは大前提として、実際に運用する際の視点に役立ててください。
まず、3C分析です。3C分析を活用すると、購入を検討している物件の判断と、自分の状況の可視化ができます。
画像：© Money＆You Inc.
○Customer：入居者
最寄り駅は魅力的か、乗降者数は充分にあるか、住宅が供給過多になっていないか、地域の人口動態は上昇トレンドかなどを確認していきます。
○Competitor：周辺物件
駅から自社物件までの間、どのくらいの競合物件があるか、競合物件と比較してデザインや仕組み等が魅力的か、物件の使用や設備が見劣りしていないかなどを確認していきます。
○Company：自分
自分の資産背景はどのような状態か、今後の収入や余力、無理のない与信枠はあるかなどを確認していきます。
経営戦略から見た不動産投資 ②SWOT分析
野呂田氏：SWOT分析を用いてい、内部要因と外部要因を俯瞰的にチェックします。
「捉えるべきポイント」「質問項目」が整理され物件への理解度が向上し失敗の
可能性が軽減するのです。
S（Strength）：家賃が安い、セキュリティ完備、近所にコンビニ、駅から近い
W（Weakness）：建物に経年劣化、設備/機能が劣る、騒音
O（Opportunity）：低金利、人口の都市流入、晩婚化
T（Threat）：天災、デフレ、金利上昇
経営戦略から見た不動産投資 ③4P分析
野呂田氏：3C分析とSWOT分析は購入前の分析として活用しますが、4P分析は購入後に円滑に事業（不動産投資）をスタートさせる上で役立ちます。
○Product：物件 客観視と数値判断
入居者ニーズを満たす品質の物件か、客観的に見てデザインが優れているか、ブランド価値は高いかなどを確認します。
○Price：家賃 利回りに直結
周辺物件と比較、競合物件と比べて高い場合、その理由は何か、賃料相場は上昇傾向かなどを確認します。
○Place：立地 需要確認と競争力
需要の高い立地か、リセールバリューはあるかなどを確認します。
○Promotion：販売促進(入居者) 管理会社の実績・実力
ターゲットにする入居者は絞り込まれているか、アウトソーシング先の管理会社は信用できるか、管理会社の手数料は適切かなどを確認します。
マーケットインとプロダクトアウト
野呂田氏：不動産投資は「マーケットイン」を意識した物件でないと成功しないと言えます。「マーケットイン」とは市場やユーザーのニーズ調査・分析しニーズを反映した商品やサービスを提供する方法です。不動産のように競合他社が多い場合は、マーケットインの発想で作られた物件の方が有利となります。
対となる言葉が「プロダクトアウト」といい、企業の方針や技術を起点に商品やサービスを提供する方法です。
リスクとリターン
野呂田氏：市場調整能力により、基本的にリターンとリスクの関係は45度のライン上に集まります。市場から大きくかけ離れたリターンには、大きな問題が潜伏している可能性があるのです。
この問題を見極めるためには、3C、4P、SWOT分析の活用が有効となるわけです。
経営戦略からみた不動産投資のまとめ
野呂田氏：さて、本日のまとめです。
①抑えるべきポイントをフレームワークにはめてメリット・デメリットを把握
②優良資産ゾーンを抑える
③マーケットインの観点で検討し、市場にマッチしているか確認
3つのポイントを踏まえ、不動産投資を成功させていきましょう。
以上、「これからの不動産投資を成功に導くマーケティング思考」の講演内容をお届けしてきました。
不動産投資セミナーは数多く存在しますが、経営戦略からみたセミナーは新しい。タイトルからだけでは、難しく感じられますが、実際の内容は優しく解説されていたため、参加者にとって有意義な内容だったのではないでしょうか。
不動産投資は物件を購入しておしまいではなく、賃貸付け、賃貸管理、売却と、長く付き合っていくわけなので、不動産投資を始める前に、会社の雰囲気や社員の質をしっかりと確認し、信頼できる会社を探しましょう。
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Money＆You マネーアンドユー
株式会社Money＆Youは、「お金と向き合う。」を サポートし日本を元気にする！を理念に、書籍、各種メディア、講演、相談など様々なチャネルを通して、個人がお金の知性を高めるサポートに注力している会社。女性向けお金の総合相談サイト「FP Cafe」、女性向けマネーメディア「Mocha」、動画コンテンツ「Money&YouTV」、Podcast番組「マネラジ。」などを運営。金融に特化したコンテンツの企画、制作、デザイン、コーディング、執筆、分析、アドバイザリーなどを行っている。
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