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16/03/09

不動産

女性のライフプランに「不動産投資」という選択肢を組み入れよう!

最近、会社に勤めながら投資用アパートやマンションを所有するいわゆる、「OL大家さん」が急増しています。不動産投資というと、敷居が高そうな気がしますが、投資手法としては手堅い分野。優良物件を選んで安定した家賃収入を得ることができれば、収入減少や老後の公的年金の不足分に備えることが可能!また、エステに行ったり、旅行に行ったり、ミュージカルを楽しんだり、プチ贅沢な生活も楽しむことができます。

会社員でも副業できちゃう!?意外と手堅く始めやすい!

一般的に「住宅を購入する=自分の住まい」と考えてしまいますが、住宅には住む以外にも活用方法があります。それが、「不動産投資」です。これは、投資用マンションなどの不動産を買って利益を出す投資方法。不動産投資というと、なんだか敷居が高そうな気がしますが、実は投資手法としては、どちらかというと手堅い分野なのです。

というのも、家賃収入は毎月一定なので、入居者が決まってしまえば、収入は安定するからです。購入後はほとんど手間いらず。ですから、会社員でもできて副業規定も問題ありません。そして、なにより会社員こそ、不動産投資を検討した方がよいワケは、「信用」を味方につけて銀行から融資してもらえるから。通常、不動産投資をするときには、ローンを組んで物件を購入しますが、会社員は安定した収入(信用)があるので、銀行から融資が下りやすいのです。ローンを利用できることで少額の頭金で不動産投資を始めることが可能なわけです。

まさにレバレッジ効果(てこの原理)ですね!そして、住宅ローンと違い、投資用のローンはみなさん自身が負担するのではなく、入居者の家賃収入から返済していきます。毎月のお給料からローンを返済しなくても毎月ローンは返済され、みなさんの資産が確実に形成されていくのです。

不動産投資でうまくいくコツは物件選び!

不動産投資で成功するコツはなんといっても「物件選び」です。人気のエリアにあり、そのエリアで需要が高い間取りで、築年数が短いなどの好条件の物件であれば、空室状態が長く続くリスクは避けられる可能性は高いでしょう。こういった物件を選ぶことができれば、毎月安定して一定額の家賃収入が入ってきます。ほかにも、投資利回り、最寄駅からの距離など、物件選びをする上でさまざまなポイントがあります。

中でも一番重要なのは、「将来にわたって賃貸需要が旺盛なエリアの物件に投資すること!」。一般に賃貸需要は人口の数に比例するので、今後、人口の減少率が最も少ない東京23区などの地域に投資をすることが空室リスクを軽減するといわれています。つまり、これから人口が著しく減っていく地方や郊外のアパートやマンションに投資をしても空室が埋まらない可能性があるということ。

特に不動産投資の場合は商品の性質上、空室が埋まらないからといって不動産を売却し、その資金を再投資するということは容易ではありません。というのも、購入するにしても、売却するにしても、費用がかかりますし、ローンで購入していた場合は、残債以上の金額で物件を売却できるとは限らないからです。それだけに、投資をする前にどこに投資するかで、不動産投資の成功の明暗が分かれてしまいます。

予め不動産投資のリスクに備えておく

不動産投資には、今までお話ししてきたように、「安定的、定期的な収入が得られる」「少額の頭金でもローンを利用して始められる」「会社に勤めながらでもできる」の他に、「節税効果が得られる」などさまざまなメリットがあります。

こう言うと、メリットだらけのようですが、もちろん、リスクもあります。入居者が決まらずに空き室が続くと家賃収入が得られないので、想定していた収入が得られません。

また、金利が上昇すると組んでいるローンの支払い利息が増えたり、思いがけない自然災害や火災で再建費用がかかったりすることも考えられます。ただ、予めリスクを想定して、対策を練ることはできます!まず、前述したような優良物件を探すことでかなりの確率で空室リスクを回避することができます。また、金利上昇リスクには「繰り上げ返済」で備えます。というのも、支払利息は借金の金額に応じて計算されるので、元本を返済しない限り、いつまでたっても利息の支払い負担を軽減することはできないからです。繰り上げ返済を行って積極的に元本の返済を進めていき、金利の上昇に備えておくことが大切です。

さらに、地震や火災リスクに備えるには、昭和58年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶ、木造家屋が密集している地域は避けるなど、火災リスクが発生しにくい地域を選ぶことが大切です。

このように、あらゆるリスクを想定し、入念な下調べをした上で、不動産投資をする必要がありますが、正直、どの物件がよいのか、資産価値が本当に高いのかなどは、素人にはなかなか判断できないもの。特に中古物件については、情報も少ないので、プロの不動産コンサルタントの力を借りるとよいでしょう。

不動産投資をライフプランの中に上手に取り入れよう!

これまで不動産投資についてお話ししてきましたが、ライフプランの中に上手に不動産投資を取り入れることで、活用度は大きくアップします。例えば、現役のうちに投資用マンションを買い、家賃収入が得られると、収入減少などの際に生活費の足しにできたり、旅行や豪華レストランでの食事など、生活を楽しむ費用の足しにできたりします。家賃収入に手を付けずに積み立てに回し、こまめに繰り上げ返済するなどして定年を迎えるまでに完済できれば、家賃収入がそのまま収入になるので老後の公的年金不足も補えますね。

もし、入居者がみつからない、リストラなどで完全に収入が途絶えた、離婚して再び一人暮らしなどの非常時には自分で住むという手もあります。そして、人生の終盤には、物件を売却してまとまったお金を得ることで、老人ホームの入居一時金に充てるというような活用もできます。

よい物件を選ぶことができれば、不動産投資は、女性のライフプランの強い味方になってくれるでしょう。

高山 一恵 (株)Money&You取締役/ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー(CFP®)、1級FP技能士
慶應義塾大学卒業。2005年に女性向けFPオフィス、(株)エフピーウーマンを設立。10年間取締役を務めたのち、現職へ。全国で講演・執筆活動・相談業務を行い女性の人生に不可欠なお金の知識を伝えている。著書は「年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣」(河出書房新社)、「やってみたらこんなにおトク! 税制優遇のおいしいいただき方」(きんざい)など多数。FP Cafe運営者。twitter→@takayamakazue

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