家は資産？お荷物？　資産価値の高い家選びのコツ

一昔前に比べて賃貸派が増えたとはいえ、夢のマイホームを持つことに憧れを抱く人はまだまだ少なくないようです。家を購入する時に気をつけたいのが、購入した家が資産になるのか、お荷物になってしまうのか。
家は人生の3大資金のうちのひとつ。家の購入を間違えてしまうと、ライフプランに大きな影響を与えてしまいます。そこで、家を購入するときに気をつけたいポイントについてお話しします。

家が資産になるのかお荷物になるのかの分かれ目は？

筆者の会社には、多くのお客様がマネー相談にいらっしゃいますが、30代になると、家を購入しようか考え始める人が多いように思います。住宅資金は教育資金、老後資金と並んで人生の３大資金のうちのひとつ。家を購入するときには、金額が大きいのでよく考えて購入したいものです。というのも、家の購入に失敗してしまうと、ライフプランに大きな影響を及ぼすからです。

私のお客様で、独身時代に千葉県の郊外に家を買ったハナコ（仮名）さんと都内の交通の便がよいところに家を買ったユキ（仮名）さんがいました。
偶然にもこの2人、同じ時期に結婚が決まり、2人とも夫の転勤で地方に行くことに。
そこで、住んでいた家を貸そうとしたのですが、千葉に家を買ったハナコさんは未だに借り手がみつからず、貯金からローンを返済している状態。

一方、都内に家を買ったユキさんは、借り手がすぐに見つかり、家賃収入でローンを返済し、かつ余力がでている状態です。この2人の明暗を分けたのは、資産価値が高い家を買っていたかどうかです。資産価値が高い家は、好条件で貸したり、売却したりすることができます。資産価値が高い家を買えるかどうかが、家が資産になるか、お荷物になるかの分かれ目といえます。

資産価値を見極めるポイントは？

資産価値が高い家を見極めるポイントはいろいろありますが、都内の場合には、最重要ポイントは「駅から近い」こと。駅近とは一般的に駅から徒歩10分以内を呼ぶようですが、できれば徒歩5分以内の物件を探したいもの。ちなみに徒歩の分数は1分80mと決められていますが正確な距離ではないことも多いので「Googleマップ」や「Yahoo地図」などで距離を確認してみましょう。

また、土地、建物の資産価値を評価する積算評価法というものがあります。例えば、土地の評価は、その土地に接する道路ごとに決められている「路線価」に面積を掛けて算出します。路線価は、国税庁のHPや全国地下マップで調べることができます。建物は構造が丈夫であればあるほど、面積が広ければ広いほど、築年数が浅ければ浅いほど評価額は高くなります。

さらに、家を購入するときに妥当な金額で購入することも大切です。家の購入金額が妥当かどうかを判断する基準のひとつとして、「200倍の法則＝物件価格は家賃の200倍以内か」というものがあります。
これは、不動産の価格をその物件の賃貸に住んだ場合の家賃と比較して買った方が得か損かを判断するものです。例えば、買いたいマンションの価格が4,000万円だとします。近隣の同クラスのマンションで賃貸に出されているものをインターネットなどで探し、家賃相場を調べます。家賃相場が18万円だったとしたら200倍を掛けると3,600万円になります。つまり、この物件は3,600万円以内であれば買った方がお得という判断になります。

家を購入するときに、出口を考えて買おう！

家を購入するときに、自分が購入する家を人に売ったり、貸したりするということを想像する人は少ないはず。
でも、人生には、結婚、出産、夫の転勤、親の介護、病気、リストラなど、さまざまな転機が訪れます。人生の転機が訪れたときに、もしかしたら人に家を売る、人に家を貸すということが訪れないとも限りません。

人に家を売却するときに、ローンの残債金額を上回る金額で売却できるのか、人に家を貸すときに、毎月のローンの金額を上回る金額で人に貸せるのか、これができるかできないかによって、その後のライフプランは大きく違います。今まで多くのお客様の相談にのってきましたが、実際、こういった場面になったときに、購入した金額よりも下回る金額で売却したり、毎月のローン金額よりも下回る金額で貸したりという人が少なくありません。家を購入するときには、冷静になり、売却する可能性、貸す可能性の「出口」を意識して購入するようにしましょう。

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高山一恵ファイナンシャルプランナー

(株)Money＆You取締役。一般社団法人不動産投資コンサルティング協会理事。慶應義塾大学卒業。2005年に女性向けFPオフィス、(株)エフピーウーマンを設立。10年間取締役を務めたのち、現職へ。女性向けWebメディア『FP Cafe』『Mocha（モカ）』や登録者1万9000人超のYouTubeチャンネル『Money&YouTV』を運営すると同時に、全国で講演活動、執筆活動、相談業務を行ない、女性の人生に不可欠なお金の知識を伝えている。明るく親しみやすい性格を活かした解説や講演には定評がある。『はじめての新NISA&iDeCo』(成美堂出版)、『マンガと図解定年前後のお金の教科書』(宝島社)、『11歳から親子で考えるお金の教科書』(日経BP)など書籍100冊、累計170万部超。ファイナンシャルプランナー(CFP®)。1級FP技能士。X（旧Twitter）→@takayamakazue