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16/07/26

カード・ローン

FPが解説! 住宅ローンの借り換えを検討する際のポイント

マイナス金利導入直後は、各金融機関が次々と低金利を発表し、住宅ローンの借り換えの相談が増えました。中でも多い質問が「住宅ローンの借り換えるとどれくらいメリットがありますか」です。

さて、借り換えのメリットがでる基準はどれくらいでしょうか?

借り換えのメリットがでる基準

以前は借り換えのメリットがでる一般的な目安として、「住宅ローンの残債期間が10年以上」「ローン残高1000万円以上」「借り入れしている金利と借り換え後の金利差が1%以上」などの条件を満たせばメリットがでると言われました。

最近では、住宅ローンの諸費用が安い銀行もあるので、金利差0.3%あれば借り換えのメリットがでるようになりました。

実際に借り換えた場合、どれくらいメリットがでるのかはシミュレーションをしてみると一目瞭然です。


返済シミュレーションを確認してみよう

<例>
住宅ローン残高:3000万円(ボーナス払い無し)
借り入れ残期間:25年
借り換えパターン:1.7%から0.8%へ借り換え

【借り換え前】金利1.7%
毎月返済額:12万2820円
総返済額:3684万5968円

【借り換え後】金利0.8%
毎月返済額:11万366円
総返済額:3310万9733円

【借り換え後のメリット】
毎月の返済額の差額:1万2454円
総返済額の差額:373万6235円
借り換え諸費用:88万円
287万6235円のオトク

忘れてはいけないのが、借り換え時にかかる諸費用も計算に入れます。
仮に借り換えの諸費用が88万円だった場合、諸費用を含めた総返済額のメリットは、287万6235円となります。
金利差が大きく、ローン残高が多く、ローン残期間が長いと、メリットは大きいです。

次にローン残高、ローン残期間を上記と同じとし、金利差0.3%であれば、どれくらいのメリットがでるのかシミュレーションをしてみます。

<例>
住宅ローン残高:3000万円(ボーナス払い無し)
借り入れ残期間:25年
借り換えパターン:1.7%から1.4%へ借り換え

【借り換え前】金利1.7%
毎月返済額:12万2820円
総返済額:3684万5968円

【借り換え後】金利1.4%
毎月返済額:11万8576円
総返済額:3557万2776円

【借り換え後のメリット】
毎月の返済額の差額:4244円
総返済額の差額:127万3192円
借り換え諸費用:86万円
41万3192円のオトク

仮に借り換えの諸費用が86万円として、諸費用を含めたメリットを計算すると41万3192円のメリットがでます。

借り入れ残高が多いと41万円という数字は大きく感じないかもしれませんが、41万円を貯蓄することを考えれば大変な数字だとおわかりいただけるでしょうか。

金利差がわずかでも、借り換えのシミュレーションをしてみてください。各金融機関のHPで簡単に借り換えのシミュレーションができます。

借り換えは金利タイプを見直すタイミング

住宅ローンの金利タイプは「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「「変動金利型」と大きく3つのタイプがあります。この3つの金利タイプのメリット、デメリットを把握した上で今後のライフプランにあった金利タイプを選ぶことがオススメです。

「全期間固定金利型」はローン完済時まで全期間にわたり借り入れ時の金利が適用になります。

「固定金利期間選択型」は当初定めた一定期間については借り入れ時の金利が適用され、一定期間終了後にその後の金利タイプを選択します。

「変動金利型」は定期的に金利が見直されます。低金利が続くのであれば、変動金利型を選択していれば一番返済額を抑えられますが、金利が上昇すれば返済額があがるので、金利の変動により返済額は上下する可能性があります。

借り換え時や、金利タイプを固定金利から変動金利に変更することで更に金利差が大きくなるため、大きな借り換えメリットがでる可能性があります。

毎月の返済額や総返済額が少なくなることは大切ですが、住宅ローンは長期間にわたって返済するため、返済額のメリットと合わせて今後のライフプランに合った金利タイプを選択することも大切です。


今関 倫子 ファイナンシャル・プランナー

外資系保険会社勤務中にファイナンシャル・プランナー(FP)を目指し、AFP(日本FP協会認定)資格取得後、独立系FP事務所に転職。女性を中心に年間のべ200件以上のマネー相談を受け、多くの経験を経て独立。個人マネー相談、執筆、マネーセミナーを中心に活動中。

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