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19/04/22

カード・ローン

フラット35・フラット35S・銀行の35年固定、もっとも得なのはどれ?

マイホーム購入時に悩むのが住宅ローン選びです。よくわからず提携先の住宅ローンをすすめられるままに決めたという人もいるでしょう。住宅ローンの返済は長期間にわたるため、少しでも有利な商品を選びたいものです。今回は、フラット35・フラット35S・銀行の35年固定ローンの3商品のなかで、もっとも得なのはどれなのか検証してみます。

変動金利・固定金利が選べる民間ローン、全期間固定金利のフラット35

住宅ローンには、大きく分けて民間ローンとフラット35の2種類があります。

民間ローンは、銀行などの金融機関が独自に取り扱い直接融資するローンです。民間ローンの金利は、返済途中に定期的に金利が見直される変動金利と、借りたときの金利がずっと変わらない固定金利の2種類があるのが基本。当初は固定であとから変動になるようなタイプもあります。返済期間は金融機関ごと・商品ごとに異なります。

一方のフラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」です。その名のとおり、フラット35は固定金利ですから、スタート時に全返済期間の金利と返済額が確定します。返済期間は15年以上35年以内となっています。
また、省エネルギー性、耐熱性などに優れた、質の高い住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間下げることのできるフラット35Sという商品もあります。

いずれの住宅ローンも、申し込みをしたあとの審査(通常、事前審査と本審査の2回)を通過してはじめて契約ができます。この審査基準は公表されておらず、金融機関によっても異なります。

住宅ローンを比較する際には「どちらの金利が低いのか」と、金利に注目しがちです。しかし、住宅ローンでは金利の他にローン保証料、事務手数料、団体信用生命保険料などの諸費用も必要になります。比較する際には、これらを含めることが大切です。

民間ローンvsフラット35、有利なのはどっち?

それでは、住宅ローンを選ぶなら、民間ローンとフラット35のどちらが有利なのでしょうか。一例として今回、民間ローンは全期間固定金利で借りるものとして、比較してみました。
住宅ローンの金利は現在、低い水準で推移しています。また、固定金利よりも変動金利のほうが金利は安くなっています。しかし将来、金利の上昇に不安があるのであれば、金利の低いうちに全期間固定のローンを選択するのも、住宅ローン選びのポイントのひとつになると考えられるからです。

民間ローンもフラット35も、金利は金融機関により異なりますが、ここでは両方とも扱いのあるみずほ銀行の商品で比較しました。

【新規・借入条件】※2019年4月の適用金利で計算
住宅ローン借入金額:3500万円
借入期間:35年
ボーナス払い:なし
金利:
『35年固定ローン』…1.26%
『フラット35』(新機構団信付きフラット35/みずほ銀行手数料定額型/返済期間:21年以上35年以下/融資率9割以下・金利引き下げ後)…1.39%

総支払額はフラット35が4426万2400円であるのに対して、35年固定は4507万5655円でした。フラット35のほうが81万3255円安いという結果になりました。
金利の面ではほんの少しだけ35年固定の方が安いのですが、諸費用はフラット35の方がずっと安いため、総額では逆転してしまうのです。

ただし、フラット35は融資率が9割を超えると金利が一定程度上昇するため、35年固定のほうが有利になると考えられます。また審査も厳しくなるようです。
これはあくまで一例で、金融機関によって金利や総返済額、諸費用が異なりますので、気になる方は複数の金融機関で比較してみるといいでしょう。

フラット35Sならフラット35よりさらに有利に!

これがフラット35Sになると、どのくらい変わるのでしょうか。
フラット35Sには、当初10年間の金利が引き下げられるプラン(金利Aプラン)と、当初5年間の金利が引き下げられるプラン(金利Bプラン)があります。どちらが適用になるかは、住宅が満たす技術基準の条件によって異なります。
物件の条件がクリアできるのであれば、フラット35よりフラット35Sの方が金利の優遇があります。

たとえば金利Aプランであれば、当初10年間は0.25%の金利の引き下げがあるので、みずほ銀行であればフラット35Sの金利は1.14%となります(2020年3月31日までの申し込み)。
これを35年固定と比べたのが、以下の表です。

【新規・借入条件】※2019年4月の適用金利で計算
住宅ローン借入金額:3500万円
借入期間:35年
ボーナス払い:なし
金利:
『35年固定ローン』…1.26%
『フラット35S』(金利Aプラン)(新機構団信付きフラット35/みずほ銀行手数料定額型/返済期間:21年以上35年以下/融資率9割以下・金利引き下げ後)…当初10年1.14%、残り25年1.39%

フラット35Sの総支払額は4341万2400円。35年固定よりも約166万円も安くなります。フラット35と比べても85万円安いのです。

今回の比較に限っていえば、みずほ銀行での借り入れの場合、もっとも得なのはフラット35Sということになります。物件が性能の基準を満たしているなら、ぜひ検討してみましょう。


長期固定金利のローンは、金利の状況に左右されることなく、完済まで毎月の返済額が一定なので、将来のマネープランが立てやすいという点は大きなメリットです。とはいえ、将来の教育費や他にかかる大きな支出がみえてきたら、金利の状況によっては固定から変動に借り換えることで、返済金額を少なくできる可能性もあります。

住宅ローンは一度借り入れしたらおしまいということではなく、金利の状況によって借り換えた方がお得になるケースもあるので、アンテナをはっておくと良いでしょう。

今関 倫子 ファイナンシャル・プランナー

外資系保険会社勤務中にファイナンシャル・プランナー(FP)を目指し、AFP(日本FP協会認定)資格取得後、独立系FP事務所に転職。女性を中心に年間のべ200件以上のマネー相談を受け、多くの経験を経て独立。個人マネー相談、執筆、マネーセミナーを中心に活動中。FP Cafe登録パートナー

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