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19/01/07

不動産

住宅ローン控除の3年間延長は、消費増税分を補えるのか

2019年10月に実施される予定の消費税増税。その対策の一つとして住宅ローン減税が受けられる控除期間を3年延長する拡充策が発表されました。
住宅ローン減税が3年延長された場合の恩恵はどれくらいになるのでしょうか?

住宅ローン減税が10年間から13年間に延長される対象は?

現行の住宅ローン減税は、年末の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税などから控除する制度です。一般住宅の場合、10年間で最大400万円(年間40万円×10年間)、長期優良住宅などの特定の住宅は最大500万円(年間50万円×10年間)が控除され、確定申告や年末調整を通じて還付されます。

住宅ローン減税の拡充により、控除期間は原稿の10年から13年に延長されます。
この拡充の対象は、消費税10%が適用される住宅を取得し、2019年10月1日から2020年12月31日の期間に入居した人となります。つまり、2019年3月31日までに契約し、消費税が8%となる住宅を購入した場合は拡充の対象とならず、減税は現行の10年となります。

税制改正により延長される3年間については、住宅やマンションの建物購入価格の2%分を3等分にした額と、現行の10年目までの仕組みを延長した住宅ローンの年末残高の1%分の金額を比べて、控除額が少ない方が適用されます。

住宅取得にはすまい給付金・住宅エコポイントも使える

住宅取得を支援してくれる制度には、住宅ローン減税のほかに「すまい給付金」や「住宅エコポイント」もあります。これらも、消費税増税後に拡大される見込みです。

・すまい給付金

すまい給付金とは、住宅購入の際に年収に応じて補助金が受けられる制度です。現行は消費税8%の場合は年収制限が510万円以下ですが、消費税10%の場合は775万円以下となり、対象者が広がります。また、給付基礎額の最高が30万円から50万円に引き上げられます。住宅ローン減税と併用することもできます。

・住宅エコポイント

省エネ性能が高い住宅の新築やリフォーム時にもらえるのが住宅エコポイントです。過去何度か期間を区切って実施されてきました。その際は、住宅エコポイントを省エネ・環境配慮商品、地域産品、商品券、追加の工事などに交換することができました。ポイントは1ポイント1円相当で最大45万ポイントがもらえました。
国土交通省と財務省は、前回同様の制度を復活させる方向でポイントの発行条件や規模などを詰めている段階です。正式発表が待ち遠しい制度です。

現行の10年間控除される人とどのくらい差がつく?

消費税増税後、現行の住宅ローン減税で10年間控除される人と、拡充された住宅ローン減税で13年間控除される人ではどのくらい差がつくのか、シミュレーションをしてみました。

【試算条件】
住宅価格:4500万円の一般住宅(うち土地1500万円 建物3000万円)
ローン借入金額:4000万円
借入金利:全期間固定1.2%
借入期間:35年間
ボーナス払い:なし

表のうち、黄色の部分が実際に受けられる控除額となります。現行の住宅ローン減税では10年ですが、拡充後は13年となっていることがわかります。

住宅ローン減税の金額は、借入金額、金利、建物価格のどれについても大きれば住宅ローン年末残高が増加し、小さくなれば年末残高が減少します。つまり、住宅ローン年末残高の増減により住宅ローン減税の金額も影響を受けます。

購入から10年間についてはどちらも住宅ローン残高×1%が控除額限度額となります。
拡充後の11年目からの3年間の控除額は建物価格の2%を3等分した金額と現行の住宅ローン減税の金額を比較して安い方となります。
ここでは、建物価格が3000万円ですから、建物価格の2%の3等分は3000万円×2%÷3=20万円となります。対する現行の住宅ローン減税の金額は20万円より多くなりますが、控除額は安い方となりますので、ここでは20万円。つまり、11年目から3年間の控除額は20万円×3年間=60万円となります。

したがって、上記のシミュレーションでは、住宅ローン減税拡充後のほうが60万円多く控除できることになります。

とはいえ、消費税増税後は、建物価格3000万円にかかる消費税が2%、60万円上がります。この負担分が、拡充された3年分で賄えるという計算になるでしょう。

まとめ

住宅ローン控除や住まい給付金、さらには復活見込みのエコポイントを活用することで、増税後の負担は軽減されます。条件を満たせば、消費税増税後でも制度等の活用により負担は軽減されます。したがって、消費税増税の影響を気にするのではなく、ライフプランと照らし合わせた無理のないマイホームの購入金額、タイミングを見極めることが大前提です。

今関 倫子 ファイナンシャル・プランナー

外資系保険会社勤務中にファイナンシャル・プランナー(FP)を目指し、AFP(日本FP協会認定)資格取得後、独立系FP事務所に転職。女性を中心に年間のべ200件以上のマネー相談を受け、多くの経験を経て独立。個人マネー相談、執筆、マネーセミナーを中心に活動中。FP Cafe登録パートナー

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